打破开发商垄断的“集资建房”模式，为何如此难以落地？

来源：Paul哥的地产观
时间：2023-09-09 13:36:22

极目新闻报道：四川成都市武侯区中央花园的一个万人小区欲「自拆自建」。

从2018年提出，到现今已经过去五年，虽然99%的业主同意重建，但始终未能获得审批通过。2020年4月在成都发布《城市有机更新实施办法》，当时业主以为看到希望了，因为《通报》中对拆旧建提出的要求是达到“96%”。但到最后依然还是需要达到100%。

(资料图片)

小区都已经快成为危楼了，都不能「自拆自建」。

究竟是怎么回事呢？

因为利益！

利益没有分配好，项目自然也就推动不了。

关于老旧小区重建，大家都知道有法律条款支持。

以前物权法也有约定：按份共有的2/3以上共有人同意，就有权处分财产。

然而，现在整个小区达到99%的同意率，为何都不能自拆自建呢？

这里面当然有问题。

1%的业主不同意就不能拆吗？

根据司法原则，房屋是土地的附属物。

主物权与从属物权的关系来判断，房屋是需要随地走的。所以，土地的处理原则可以作为房屋的处理原则。

超过2/3以上的共有人同意，在均衡公众利益与个人利益的角度，1%的业主是不能反对重建的。

或者说，即使反对也没用。

在城市里搞小区改造，由开发商牵头旧改，就属于“城市更新”，由小区业主自拆自建，则归“集资建房”的范畴。

相对于开发商来做的城市更新而言，自行组织的集资建房需要缴纳的行政费用是低很多的。即使同样需要向政府补交土地出让金，也比城市更新来得便宜。

按照当前小区市场价2万一平而言，哪怕重建的建筑成本达到4000元一平，都是非常划算的。

是不是很奇怪，在这样的情况下，为何依然无法开展自拆自建？

其实提出反对的背后，才是值得深究的问题。

隐藏在容积率中的巨大利益

这种所在城市的第一批小区，以当前小区的居住人口规模，就可以推断出小区所属片区的人口密度级别。

不出意外的话，属于一级人口密度区域。

也就是说，一旦小区重建，几乎铁定可以获得增加容积率指标。

假设：小区占地一万平，多获得1.0的容积率的话，就可以多建1万平米的住宅。

按照市场价值，这里是2个亿的额外增值！

那么问题来了：谁不想占有这部分多出来的利润呢？

可能你会说，很简单啊，按各自原来持有的面积占比来分配，不就可以公平解决了？

事实只会走向反面，在非合作博弈下，谁都想拿得更多。一定会有人想通过反对，来获得更多的利益分配。

或者再问一句：这1%反对的业主，背后是谁？或者在代表谁？

其实哪怕最终100%的业主同意自拆自建，项目在相关审批部门也不会那么容易通过的。

原因嘛，自己联想联想一下吧。

会不会因为项目没有给出“参与集资”的条件呢?

为什么要有开发商来搞旧城改造？为什么基本都没有过自拆自建的先例？

因为开发商是中间最好的“利益调和者”啊！

话只能说到这里了。

懂的都懂吧。

关键词：

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